Od eka do eka

Nová daň z luxusných nehnuteľností sa dostala do návrhu rozpočtu verejnej správy na budúci rok. Vláda si od jej zavedenia sľubuje do rozpočtu približne 100 miliónov eur ročne.  Po novom by sa sadzby mali určovať podľa polohovej renty, čo znamená, že na určenie presných sadzieb bude rezort financií potrebovať cenové mapy nehnuteľností, ktoré sa používajú na porovnanie cien bytov a domov. Rezort tvrdí, že sa nová daň nedotkne ľudí na vidiekoch či majiteľov bytov na periférií miest. Stále však nepovedal, čo sa považuje za luxus, a čo už  nie. Ľudia sa preto oprávnene obávajú, že sa dostanú do kolónky „bohatí“, aj keď vlastnia jednoizbový byt na periférii mesta.

Daň z nehnuteľností v súčasnosti určujú a vyberajú mestá a obce, na tento rok by im mala do rozpočtov priniesť 309 miliónov eur, čo je zhruba šestina ich príjmov. Združenie miest a obcí trvá na tom, aby sa výnos z novej „luxusnej“ dane prerozdelil samosprávam. Štát si chce nechať peniaze vo svojej pokladnici, a vynaložiť s nimi podľa vlastného uváženia.

Achillovou pätou celej dane je práve  príprava samotného zákona, ktorá nebude jednoduchou záležitosťou- práve preto, aby si ľavicová vláda nepohnevala svojich voličov s nižšími príjmami. Nasadenie dane preto musí byť citlivé. Ak sa však príliš zúži, nemusia byť jej výnosy pre štát zaujímavé.

Trojgeneračný dom na východe luxusom?

Podľa štúdie ekonómov Horvátha a Ódora by sa priemerná daňová sadzba na ročnej báze mohla pohybovať na úrovni 0,1 percenta z ceny, v strednodobom horizonte je podľa nich priestor na postupný rast až na 0,3 percenta. Nižšie príjmové skupiny obyvateľov by však podľa ekonómov mali byť chránené podobne ako pri rovnej dani. A to základnou odpočítateľnou položkou alebo bonusom.

Ak by sa napríklad 0,1–percentná daň z ceny nehnuteľnosti počítala od cenovej hranice 150–tisíc eur, daň za dom by bola 150 eur, aj keď doteraz za taký dom platí asi 20 eur ročne. Na podobnú sumu napríklad vyjdú trojgeneračné domy pri väčších mestách na juhu či východe Slovenska, kde väčšinou nežijú ľudia s rozprávkovými príjmami.

Veľké domy na vidieku, postavené do roku 1989, často svojpomocne, by nemali byť zdanené ako luxusné. Vyššej dani by nemali ujsť veľké domy, postavené v poslednom období, na lukratívnych miestach, kde je jasné, že na ne majiteľ musel vynaložiť veľmi veľa prostriedkov, už na pozemok a následne aj na stavbu. Obrázok: Zdroj Sita

Potrebné údaje stále chýbajú

Čo sa týka odpočítateľnej položky, v  hre bolo už vlani niekoľko možností. Napríklad malo byť od dane oslobodených prvých 20– až 30-tisíc eur trhovej ceny prvej nehnuteľnosti vlastnenej domácnosťou, a samotná sadzba by bola 0,5 percenta z jej hodnoty. Vláda takisto zvažovala aj možnosť zavedenia odpočítateľnej položky na úrovni až 100-tisíc eur z trhovej ceny. Posledný návrh hovoril o zdaňovaní bytov s výmerou nad 65 štvorcových metrov v najlepších lokalitách. Pri domoch sa zas malo viac platiť pri rozlohe väčšej ako približne 105 štvorcových metrov.

Pre nastavenie parametrov takéhoto systému sú však potrebné podrobnejšie dáta o štruktúre nehnuteľností na Slovensku. To zatiaľ rezort financií nemá. Vytvorenie cenových máp však bude zložité, pretože musia byť neustále aktualizované. Náklady na to budú vysoké. Nakoniec možno prevýšia výnos samotnej dane.Vytvoriť systém zberu dát a ich vyhodnocovania nie je jednoduché, a určite to podľa realitných maklérov bude trvať ešte niekoľko mesiacov. Slovensko je stále rozvíjajúcim sa realitným trhom aj preto, lebo máme slabé štatistiky. Napríklad v USA viete o danej ulici všetko. Aká je kriminalita, aká je predajnosť nehnuteľností a ich cena, koľko ľudia na danej ulici zarábajú. U nás nevieme zistiť ani priemernú cenu nehnuteľností v Bratislave, nieto ešte na danej ulici.

Súčasná cenová mapa nestačí

Cenové mapy, s ktorými pracuje Národná banka Slovenska sú v súčasnosti jediným relevantným podkladom poskytujúcim informácie o vývoji trhových a ponukových cien na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami.

Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska tvrdí, že už pri začiatkoch budovania cenovej mapy mala snahu a ambíciu získavať ceny z katastra. Nie je to však podľa nich možné, v súčasnom legislatívnom ako aj technicko pracovnom modely fungovania katastra. Nato, aby to bolo možné, muselo by sa zmeniť hneď niekoľko zákonov a zvýšila by sa náročnosť na strane katastrálnych úradov – viac zamestnancov, zmena technického vybavenia, nutné softvérové zmeny.

Realitní makléri tvrdia, že zostavenie cenových máp by nemusel byť administratívne náročný krok. Do kúpnej zmluvy by stačilo uviesť jednoduchú tabuľku so základnými údajmi ako: ulica, výmera, cena, stav bytu, stav bytového domu, materiál domu, vek domu. Pri rodinných domoch o pár údajov rozšíriť (strecha, základy, hospod. budovy...). Obrázok: Zdroj Shutterstock

Seniorov by mohla daň obísť

Ešte v začiatkoch debát o zavedení tejto dane sa hovorilo, že nová daň, ktorá môže bohatším niekoľkonásobne zvýšiť poplatky za majetok, by sa hneď netýkala dôchodcov vo vilových štvrtiach. Záväzky z dane z luxusných nehnuteľností mohli byť v prípade seniorov so slabými dôchodkami odložené a kapitalizované. Nemuseli by teda túto daň zaplatiť dokým by nezomreli, pokiaľ by ju teda nepredali, ale sa z nej nevysťahovali. V prípade, keď by to neboli schopní urobiť, tak by finančná správa túto nehnuteľnosť predala, a uhradila by svoje záväzky a zvyšok tomu majiteľovi alebo dedičom vyplatila. Tento systém funguje vo Veľkej Británii či Kalifornii.

Neschopnosť platiť novú daň podľa analytikov aj reálne hrozí, keďže mnohí obyvatelia lukratívnych bytov napríklad v centre Bratislavy by si v súčasnosti nemohli zo svojich príjmov ani úspor nikdy dovoliť.

A to kvôli tomu, že vzrástla bonita danej lokality, ktorá mohla byť v čase ich rodičov nepomerne dostupnejšou, čo je najmä v prípade miest, ktoré prešli za ostatných 60 rokov mimoriadnym rozmachom, dosť bežný jav.

Brusel: Majetkové dane máte nízke

To, aby sa na Slovensku zvýšili majetkové dane, odporúča Slovensku nielen Európska komisia ale aj Organizácia pre ekonomickú spoluprácu a rozvoj (OECD).  Zároveň však tvrdia, aby sa znížili dane z príjmov.

Pravdou však je, že majetková daň na Slovensku je jedna z najnižších spomedzi krajín Európskej únie. Podľa údajov OECD  majetkové dane na Slovensku v roku 2011 dosiahli  0,4 percenta hrubého domáceho produktu, pričom priemer krajín OECD bol 1,8 percenta  a v krajinách eurozóny približne dve percentá. Sadzba dane z nehnuteľnosti by sa musela zvýšiť 4,5 krát, aby výnos dosiahol aspoň 1,8 percent hrubého domáceho produktu. Ak je momentálne sadzba z jedného m2 0,033 eur, potom by nová sadzba musel byť 0,1485. To by potom zodpovedalo európskym pomerom.

Porovnávanie sa s inými krajinami je však podľa analytikov veľmi komplikované. Ideálna výška dane podľa nich neexistuje, keďže ide o nedobrovoľný transfer a vlastne dvojité zdanenie. Každá nehnuteľnosť bola totiž kúpená z príjmu, ktorý už bol zdanený daňou z príjmu.